En el 2026, el desarrollo inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires no será homogéneo: siete de cada diez proyectos se concentrarán en nueve barrios porteños. El mapa que surge no sorprende: corredores que ya funcionan profundizan su expansión, mientras que amplias zonas de la ciudad siguen esperando condiciones económicas más favorables. No habrá una expansión pareja sino una profundización de las tendencias ya visibles.
La actividad constructiva seguirá polarizada geográficamente, con corredores consolidados que profundizan su expansión mientras amplias zonas de la ciudad esperan su momento, según un análisis de la plataforma Terres que estudió más de 5500 terrenos porteños.
Los nueve barrios que liderarán la construcción en la Ciudad concentrarán en el futuro cercano aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos durante el año. Estos son:
“No es una distribución equitativa ni casual”, explica Federico Akerman, director de Terres. “Estos barrios combinan tres factores críticos: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos. Donde esos tres elementos coinciden, el mercado se activa”.
En números concretos, el relevamiento proyecta una ciudad fragmentada en cuatro grandes zonas de desarrollo:
Para que un proyecto inmobiliario sea viable, el valor de venta del metro cuadrado terminado debe superar la suma del precio del terreno, el costo de obra y el margen del desarrollador. En los barrios que concentran la actividad, esa cuenta cierra. En el resto de la Ciudad, alguna variable queda descalzada.
En el sur, el problema central son los valores de venta. En zonas sin infraestructura reciente, la demanda es débil. Y en áreas tradicionales del corredor histórico, como partes de Recoleta o Retiro, los precios del suelo resultan tan elevados que erosionan la rentabilidad.
La comparación con otros ciclos es inevitable. “En 2017-2019, el boom del crédito hipotecario permitió que más barrios participaran del crecimiento. Hoy, sin ese motor externo, el mercado es mucho más selectivo”, sintetizó Akerman.
Para el corriente año, el consenso es que no habrá grandes sorpresas. El mapa ya está bastante definido. Sin embargo, existen factores que podrían modificarlo en el mediano plazo. Obras de infraestructura relevantes (como extensiones de subte -tal como puede suceder con la nueva Línea F-, corredores de transporte o renovaciones urbanas) podrían mejorar la ecuación económica de zonas hoy relegadas. Cambios normativos focalizados también podrían incentivar el desarrollo en áreas específicas.
Otro elemento clave sería una suba significativa de los precios del suelo en los barrios más demandados, que empuje a los desarrolladores a buscar alternativas más accesibles. Y, como siempre, un eventual regreso del crédito hipotecario masivo ampliaría la base de demanda y permitiría que más barrios participen del crecimiento.
Pero nada de eso parece inminente. Si hay cambios de fondo, el mercado los empezará a ver más allá del 2026.
Para poner en contexto, es importante hacer hincapié en cómo cambió el mapa porteño en los últimos años.
El 1° de enero de 2019, tras ser aprobado el 6 de diciembre de 2018, entró en vigencia el nuevo Código de Edificación y con él comenzó a mostrarse una tendencia bastante clara: la consolidación del corredor norte y la expansión hacia barrios de baja densidad que, con las nuevas reglas, ganaron altura y atractivo para los desarrolladores.
El cambio normativo fue un punto de inflexión. No solo modificó parámetros urbanísticos, sino también la forma de aprobar y registrar las obras. Y luego se aplicaron actualizaciones sobre ese código.
En este periodo, entre el año 2019 y diciembre de 2025, se otorgaron un total de 6022 permisos de obra nueva en la Ciudad, de acuerdo al Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. De los cuales, el año de mayor actividad fue 2021 -con un total de 1038 permisos de obra nueva-, impulsado por la reactivación del parate casi total de 2020, cuando la pandemia congeló la emisión de nuevas autorizaciones. La reacción fue contundente: el sector aprovechó con valores en dólares históricamente bajos y costos de construcción relativamente accesibles.
Los datos analizados muestran que, si se analiza la superficie registrada para obra nueva, Belgrano destaca con cifras récord. Solo en 2019, registró más de 682.000 m² de obra nueva, manteniendo un liderazgo que se extendió durante la pospandemia con picos significativos en 2021 y 2023.
Por su parte, Palermo se posiciona como el barrio con mayor constancia en el volumen de construcción. A diferencia de otras zonas que sufrieron caídas pronunciadas, Palermo mantuvo un flujo de superficie registrada superior a los 130.000 m² anuales en casi todo el periodo, llegando a registrar 307.855 m² solo en 2024.
Mientras que, al hacer el análisis a nivel comunal, el podio vuelve a inclinarse hacia el norte. Entre 2019 y 2025, la Comuna 13 (que integran Belgrano, Colegiales y Núñez) lideró la concentración de metros cuadrados de obra nueva en la Ciudad, con un total de 3.181.549 m² registrados.
El ranking con las comunas que lideran la construcción se termina de la siguiente manera:
“El análisis de los permisos de construcción revela mucho más que fluctuaciones coyunturales: evidencia una reconfiguración concreta del territorio porteño. Un permiso otorgado no equivale a un edificio terminado de inmediato, pero tampoco es una intención abstracta: marca el punto de partida de lo que efectivamente se construirá y funciona como un indicador confiable del futuro urbano próximo”, explica Federico Akerman, director de Terres, plataforma inmobiliaria especializada en terrenos.
Los barrios “revelación”
Más allá de los clásicos de la zona norte de CABA, hubo barrios “revelación” que captaron la atención del mercado. Villa Urquiza lideró en varios años la cantidad de permisos individuales. En 2021, por ejemplo, registró 140.122 m² de obra nueva, consolidándose como uno de los focos de mayor transformación residencial.
Mientras que, al mismo tiempo, Chacarita y Villa Crespo vivieron un boom reciente: en 2023, Chacarita alcanzó un pico de 101.930 m², superando a varios barrios vecinos y posicionándose como nuevo polo de inversión.
“Villa Urquiza, Devoto y Saavedra dejaron de ser alternativas periféricas para convertirse en protagonistas del boom constructivo. Funcionan como una prolongación natural de la zona norte tradicional, aunque con características propias en cuanto a tamaño de parcelas y alturas permitidas”, señala Akerman.
«Que Palermo o Belgrano encabecen los rankings es previsible; la novedad es que Devoto, Saavedra o Urquiza compitan con cifras comparables y, en algunos indicadores, incluso superen a distritos históricamente centrales”, concluye Akerman.
Del otro lado del mapa, la foto es muy distinta. La zona sur sigue al margen del gran movimiento. Ni Parque Patricios, ni Barracas ni Nueva Pompeya aparecen entre los barrios con mayor volumen de obras nuevas, pese a que desde 2023 el Gobierno porteño impulsa beneficios específicos en el nuevo proyecto de Código para revertir la disparidad. La dificultad del acceso al crédito hipotecario sigue empujando al mercado a concentrarse en el norte y noroeste de la Ciudad.
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